南京限购政策出台：新房成交量或将下降 楼市热度传导至二手房

继苏州、厦门、杭州之后，南京成为国内第四个重启限购的二线城市。

南京市政府出台了主城区住房限购政策明确，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。

此次执行限购的主城区包括玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台、江宁和浦口八区，不包括高淳、溧水和六合三区，体现了调控政策的差别化和精准化。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为：“南京是二线热点限购城市中，政策力度最为严厉的，可说是二线城市里第一个要大力度限购的城市。其它限购的苏州、厦门、杭州等都是对本地人不限购，但本地人购房需求还是很强的，而且对外地人的限购也容易流于形式。然而南京的政策明确：南京本地户籍的居民，如果手上拥有2套及以上住宅，不能再买新房，还是较严厉的。”

　　新房虚火或传导至二手房

孟祥远认为此次政策中的“差别化限购”主要体现在本地人与外地人、新房与二手房限购套数上：“南京的限购对于本地人来说是限购两套，对外地人是限购一套。这跟以前的限购政策相比还是有区别的。另外一个差异体现在新房和二手房上。这次对于新房的限购，本地人可以买两套新房，二手房没有限制。目前来看，大部分投资投机需求都集中在新房市场，而现在把这部分需求导入到二手房市场，对于缓解目前过热的新房楼市有帮助。”

此外，对地区的差别化限购也将使得购买力流向不被限购的高淳、六合等区域，而南京都市圈和周边楼市也或因此受益，承接部分购买力的转移。

对于限购政策的效果，南京房地产促进建设会秘书长张辉认为：“此政策出台会对南京的高地价高房价形成震慑，打击市场预期和人气。其中，受到限购人群的购房需求将被迅速冷冻，市场需求会大幅度萎缩，成交量将下行，有利于缓解当前供求紧张的局面。”

但是，中原地产首席分析师张大伟却认为：“虽然南京出台了限购政策，但实际政策力度有限，外地户籍可购一套、本地户籍可购两套。当下南京库存只有2个月，这种政策力度对市场影响有限。”

摇号拍地未减土地“高烧”

此次限购政策出台在南京首次摇号拍地之后。9月23日下午，南京通过摇号卖出20幅住宅用地、收金475亿元。

此前，南京出台土地限价的“熔断机制”，对土地实行最高限价，如果网上竞价达最高限价九成时，开发商所建商品房须现房销售；当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位继续竞买的，将摇号产生竞得者，并在最高限价基础上附加一个加价幅度作为成交价。

然而，20幅住宅土地无一例外进入“摇号”环节，这也意味着未来南京将面临着现房销售的局面。不仅如此，“摇号”方式并未能减缓南京土地“高烧”，20幅住宅用地的成交价再次刷新了南京各个区域的地价，而热门区域的土地价格已经超过每平方米2万元，这也再次推高了南京未来房价上涨的预期。

在土地“高烧”未能有效抑制的情况下，南京从需求端再次出手以期对楼市虚火进行打压。张辉认为：“政策出台后，开发商对后市的预期会有降低，后面的土地拍卖，预期竞争程度和最后成交地价会有一定的下滑。”

事实上，从去年下半年开始至今，南京房地产市场持续“高烧不退”。根据国家统计局数据，在全国70个大中城市中，南京的新房价格同比涨幅一路加速，截止今年8月，南京新房价格已经连续上涨19个月，价格同比上涨39%，超过北京、上海、广州、深圳四个一线城市。